悄悄地，房地产的风向变了

文/端宏斌

炒股的朋友都知道，A股里有著名的“三傻”，分别是银行、保险和地产。这三兄弟的估值已经是历史最低了，但是不仅不涨还在天天跌。不过最近地产兄弟一反常态，竟然出现了连续大涨的态势，很多人搞不明白咋回事，今天我们就来分析一下，到底发生了什么。

最近几个月以来，一系列政策的重大转向让很多人摸不着头脑，比如那个“双减政策”，几乎让教育培训行业全体完蛋了，很多公司前一天还在开会布置任务，第二天人事就来通知集体离职。把所有人开除之后，公司连办公楼都退租了，相当于原地解散。这么严厉的政策下来，很多家长发现，就算想花钱补课，都找不到老师了。

为什么会有如此大力度的打击呢？有一个解释是说，此前有过一个大规模的调查，问你为什么不愿意生孩子，得到的回答非常统一，全部都在抱怨生孩子成本太高，说起来就三条，我称之为新的三座大山，分别是：住房、教育和医疗。

既然原因找到了，那么下面要做的就是搬走这三座大山，其中住房一直都在打击，从来没有停过；医疗也在改革，比如搞了个药品集中采购，彻底杜绝了医药购销流程中的灰色费用，大大减轻了群众的看病负担；教育就是最近的“双减”，彻底把资本从教育领域赶了出去，投资教育的人都已经亏光了裤衩，你看看在美国上市的那些教育机构，哪个不是“脚踝斩”？

不过在如此严厉的打击之下，有一个行业似乎要转康复病房了，你不要怀疑，这个行业就是房地产。

房地产行业受重击已经是全行业的常态了，我记得严打房地产起码已经3年多了。对于这种打压，我是不以为然的，因为打房价是治标不治本的行为，重要的是需要弄懂为什么房价一直涨，房价涨是结果，打击这个结果而不解决它的原因，必然是无用的行为。

在我看来，房价永远涨的唯一原因就是中国经济一直在高速发展，哪天中国经济出现大幅下滑，房价肯定大跌，但我们承受不起经济大幅下滑的代价，所以就只能忍受房价上涨。

为什么经济高速发展必定让房价大涨呢？原因很简单：经济繁荣期，一个显著的特征就是人人口袋里的钱都变多了，钱多了之后必须要花出去，但一个人的消费能力是有限的，你钱再多也不可能一天吃五顿饭，也不可能同时看四台电视，也不会口袋里装六部手机。当你的钱越来越多之后，消费占你支出的比重会越来越低，此时你只能通过投资才能把钱花出去。

对于很多先富起来的人而言，房子就是一个非常可靠的储蓄罐。你把钱投在任何地方，都不如投在房子上令人放心。过去20年的经验已经告诉我们，房子是吸纳过剩资金的最好方式。

如果你还不能理解以上这番话，你可以这么想：房子事实上就是这座城市的股票。比如上海，你能在上海买一套房，就意味着这座城市有你的一席之地了，将来你的孩子就能在这里上学念书。为什么你的房子一直在涨？因为上海一直在发展一直在壮大，想来这里定居的人非常多，其中只有一小部分人能够顺利留下来，而房产的增值部分，就是给这一小部分人的回报。

既然买房是如此正能量的事情，为啥房价上涨人人喊打呢？因为房价涨有个副作用，就是造成严重的贫富差距。那些没上车的人，肯定会牢骚满腹，而上了车的人，就算啥也不做，一年资产升值就超过别人打几十年的工。这样一来，社会肯定不稳定。现代社会中，房东和房客的关系，就好比是古代地主和佃户的关系。

在房价非理性狂涨的时候进行打压，我是举双手双脚支持的，但凡事都有一个度，正所谓过犹不及，一旦超过了这个度，事物就会向反方向发展了。现在的打压措施主要是两块，其一是控制需求端，通过各种限购限贷措施不让你买房；其二是管制价格，新盘上市施行备案价，如果价格高了就不给你通过。

有意思的是，如果你不想让房价涨，那你起码应该降地价吧，但地价是不能降的，不仅不降还年年要涨，在这种情况下，开发商怎么算都觉得不可能赚到钱，既然不可能赚到钱，那干脆就不做了。

最近有这么几个新闻：

原定于8月9日推出的深圳第二批集中供地，共涉及22宗居住用地，突然全部中止出让。有传闻称，中止出让背后是报名房企严重低于预期，其中民企参与度极低。继深圳土拍中止后，天津第二批集中土地延期。今天青岛突发公告，今年第二轮集中出让的100宗拍卖活动因故中止。

突然中止拍卖，原因也很简单，自然资源部发了一个文件，明确二批次核心城市土地出让政策调整，限定土地溢价上限15%。不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

此前开发商天天被按在地上摩擦，但土地拍卖的时候，他们又爬起来，拍拍身上的尘土，继续陪着笑去报价，也难怪一直被严打，实在是太没骨气了。你这么被欺负，你就不能硬气一回，大喊一声：“老子不干了！”这样别人还能看得起你。

开发商不去参加土拍，倒也不是他们硬气了，而是真的赚不到钱了，千做万做，亏本生意不做。这个项目，忙上几年，算来算去，根本不可能赚到钱啊，既然如此，干脆不做了。

现在上头也逐渐意识到，如果不压地价，光打房价，唯一结果就是开发商暴雷，连浓眉大眼的恒大都快完蛋了，然后必然发生的事情就是烂尾楼频现，业主维权闹事，银行出现坏账，上下游企业被欠债拖垮，农民工失业，社会出现不稳定因素，最终就是多输的局面。以上其实还不是最重要的，最重要的是，土地如果一直卖不掉，地方政府财政压力会越来越大，到时候公务员工资都发不出来怎么办？这才是他们最关心的。

你还记得2015年为什么要搞“去库存”吗？原因并非是库存压力大，因为这都是开发商的事情，真正的原因是开发商没钱买地了，这才是要命的。土地卖不掉，地方发展哪里来钱？靠发地方债吗？那真不够啊，所以只能去库存。

现在我们又遇到了当初类似的局面了，所以我的判断非常简单，虽然严打房地产商但并不想把它弄死，如果开发商真的死了，明年新房供应不足，唯一的结果就是房价暴涨。

综合以上的分析，我认为针对开发商的调控已经告一段落了，下面开发商的日子会稍微宽松一点，很快你就会看到我的判断准不准了。